Журнал «Загородный дом», ноябрь 2008 г.
Константин Зернин, Заместитель Генерального директора по юридическому консалтингу.
Объектами индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) по действующему градостроительному законодательству являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи.
Цель законодателя при оформлении прав на объекты недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, - легитимность созданных и создаваемых объектов (зданий, строений, сооружений). Это достигается, во-первых, соблюдением требований закона при строительстве, во-вторых, наличием необходимых документов для регистрации права собственности.
Соблюдение требований закона при строительстве объектов фактически гарантирует то, что права будут зарегистрированы без лишних проблем. Если говорить в целом о строительстве, наиболее важными вехами, контрольными точками можно назвать появление трех документов:
Разрешение на строительство также получается в упрощенном порядке, поскольку для этого необходимо лишь подать заявление и приложить к нему:
При регистрации прав на объекты ИЖС также существуют особенности, но они действуют при следующих условиях:
Основаниями для государственной регистрации права собственности на объект ИЖС в данном случае являются:
Важно отметить, что в настоящее время идет переходный период – выстраивается новая система градостроительной деятельности. В связи с этим до 1 января 2010 года при регистрации права собственности на индивидуальные дома не требуется предоставление разрешения на ввод в эксплуатацию, что существенно облегчило процедуру, поскольку позволяет проводить регистрацию лишь на основании кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа на земельный участок.
В этом случае основополагающим документом является правоустанавливающий документ на землю, однако именно с этим на практике возникает наибольшее количество проблемных ситуаций, которые отличаются своей специфичностью и сложностью. Отсутствие надлежащего оформления прав на землю ведет к признанию факта самовольного строительства объекта ИЖС. А это означает невозможность регистрации права собственности на них и решение о сносе построенных объектов.
Кроме того, наличие в законе по сути льготного порядка регистрации, действующего до 1 января 2010 года, на практике ведет к злоупотреблениям в виде создания объектов ИЖС вообще без разрешения на строительство с целью регистрации права собственности на него до наступления указанного выше срока. При этом, как правило, не обращается внимание на то, что статьей 9.5 Кодекса об административных правонарушениях установлена ответственность за строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в виде административных штрафов: для граждан до 5 тысяч рублей, должностных лиц и индивидуальных предпринимателей до 50 тысяч рублей, юридических лиц до 1 миллиона рублей. И это наказание может накладываться неограниченное количество раз, пока правонарушение не будет устранено в силу его длящегося характера.
Что такое индивидуальное жилищное строительство? Как и где можно получить разрешение на строительство ИЖС? Какие требования предъявляются к выбору земельного участка под ИЖС? Эти и многие другие вопросы, касающиеся индивидуального строительства, мы затронем в нижеприведенной статье.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) представляет собой форму обеспечения граждан жильем посредством отдельно строящегося жилого объекта за счет средств граждан и при их участии (СП 30-102-99). Объектом ИЖС является жилой отдельно стоящий дом, в котором может проживать одна семья, с возможность регистрации по месту проживания. Количество этажей в таком доме по разрешенной планировке не должно превышать трех, земля, разрешенная для использования под индивидуальное строительство, как правило, принадлежит городам, рабочим поселкам или расположенная в сельской местности (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Также отметим, что к объектам ИЖС могут относиться мансарды, хозблоки, гаражи, приусадебные жилые дома, различные пристройки на участке домовладения. Специального разрешения на возведение и эксплуатацию названных объектов вспомогательного использования не требуется. При этом, закон допускает возможность реконструкции и перепланировки ранее возведенных сооружений, однако, эти изменения не должны влиять на конструктивные характеристики объекта и допустимые параметры разрешенного строительства, а также, не должны нарушать интересы третьих лиц.
Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования. Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства. Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.
В соответствии с п.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.
Процедура получения разрешения на ИЖС включает в себя несколько этапов. Пакет документов (см.перечень ниже) и заявление на получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство подаются в департамент архитектуры местного самоуправления, расположенного по месту нахождения выбранного земельного участка.
Заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, затем застройщику-заявителю выдается либо письменное разрешение на ИЖС (срок его действия составляет 10 лет) либо мотивированный отказ, оспорить который можно в судебном порядке.
По окончании строительства на участке ИЖС застройщик получает свидетельство о соответствии возведенного объекта всем нормам и требованиям нормативно-технической документации.
В список необходимых документов для получения разрешения на строительство ИЖС включает в себя:
В соответствии с ч. 4, ст. 25.3 № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности физического лица на объект ИЖС выносится на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и документов, которыми подтверждается факт возведения объекта недвижимости (кадастровый паспорт БТИ, разрешение на ввод в эксплуатацию).
Разрешения на строительство объекта ИЖС не требуется, исключением являются случаи регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.
Присвоение почтового адреса объекту индивидуального жилищного строительства осуществляется органом местного самоуправления. Основанием для этого является письменное заявление и документы, входящие в административный перечень (разрешение на строительство, паспорт БТИ на объект, право собственности на земельный участок и т.д.).
Разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию
Строительство на участке ИЖС жилого дома в конечном итоге требует обязательного прохождения процедуры регистрации постройки с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ данное понятие разъясняется, как документ, удостоверяющий выполнение работ в полном объеме по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта, а также, подтверждающий соответствие этого объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается административным органом на основании соответствующего заявления и основного пакета документов, куда входят:
Отметим, что до 1 января 2012 года разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется, также как и представления разрешения для выполнения технического учета данного сооружения.
В статье рассматриваются вопросы, связанные с выработкой определения понятия объекта индивидуального жилищного строительства и его правовых признаков.
Ключевые слова: объект индивидуального жилищного строительства, индивидуальный жилой дом, многоквартирный дом, признаки объекта индивидуального жилищного строительства, этажность.
The article studies the issues related to the developing of the definition of a category of individual housing object and its legal characteristics.
Keywords: object of individual housing, individual dwelling house, block of flats, characteristics of object of individual housing, number of storeys.
Строительство как один из важнейших видов общественной деятельности нуждается в качественном правовом регулировании, что наряду с другими аспектами предполагает четкое определение правового режима объектов индивидуального жилищного строительства (далее – объектов ИЖС). Однако данный вопрос весьма неоднозначен.
Общее представление об объекте ИЖС позволяет составить анализ п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) . В соответствии с этой нормой при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи) не требуется осуществления подготовки проектной документации. Следовательно, в данном случае под объектом ИЖС подразумевается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи.
На первый взгляд кажется очевидным, что здесь введены ограничения в отношении объектов ИЖС: такие объекты должны состоять не более чем из трех этажей и предназначаться для проживания одной семьи.
Этажность как критерий оценки объекта ИЖС может быть выведен также из п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ. В нем установлено, что не подлежит государственной экспертизе проектная документация в отношении некоторых объектов капитального строительства, среди которых «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства)». Указанная формулировка очевидно указывает на установление ограничения этажности в качестве одного из основных признаков объекта ИЖС. Она также встречается и в различных подзаконных актах . Например, принятыми в Ростове-на-Дону Правилами землепользования и застройки в границах подзоны А количество этажей для объектов ИЖС ограничено тремя, в то время как «для многоквартирных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства» установлено ограничения в четыре этажа .
Однако в письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 12 октября 2007г. № СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства» подчеркивается, что в действующем законодательстве Российской Федерации не установливается ограничений по количеству этажей для объектов индивидуального жилищного строительства. В нем разъясняется также, что п. 3 ст. 48 ГрК РФ относится лишь к осуществлению подготовки проектной документации и не определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Здесь указанная этажность является ограничением при осуществлении подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте таких объектов. Речь идет, тем самым, лишь о том, что в отношении указанных объектов не требуется представление проектной документации для получения разрешения на строительство, хотя застройщик по собственной инициативе может обеспечить ее подготовку и к таким объектам.
С учетом изложенного полагаем, что наличие более трех этажей в жилом строении не является препятствием для его отнесения к объектам ИЖС, а лишь означает необходимость наличия разработанной, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации как обязательного условия для получения разрешения на строительство.
Вторым не менее важным критерием объекта ИЖС является его предназначение для проживания одной семьи. Интересно, что по законодательству СССР индивидуальный жилой дом мог быть многоквартирным и, следовательно, предназначаться для проживания нескольких семей . В настоящее время нередко две или несколько семей решаются построить один совместный дом, чтобы иметь минимум соседей, приусадебный участок и при этом сэкономить на проведении коммуникаций и строительных материалах. Однако в этом случае такой дом согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ уже будет называться жилым домом блокированной застройки, что довольно существенно осложняет его возведение. Прежде всего, ГрК РФ для таких домов устанавливает необходимость подготовки проектной документации. Несмотря на то что закон освобождает застройщиков в данном случае от необходимости проведения государственной экспертизы такой документации, на практике в случае возникновения судебного спора в отношении жилого дома бывает нелегко доказать его принадлежность к домам блокированной застройки .
С одной стороны, развитие законодательства в жилищной сфере должно идти по пути максимального упрощения процедуры строительства жилого дома застройщиками-гражданами для личного проживания, поскольку те в большинстве случаев не обладают необходимыми профессиональными навыками для подготовки проектной документации, а наем для этих целей проектно-изыскательских и строительных организаций часто делает невыгодным строительство собственного дома. С другой стороны, необходимо обеспечить безопасность возводимых строений, с тем чтобы ошибки в процессе строительства не привели к причинению вреда как самим застройщикам, так и третьим лицам. Думается, что в данном случае приоритет должен отдаваться именно безопасности, поэтому сложно согласиться с позицией законодателя, разрешившего при осуществлении индивидуального жилищного строительства обходиться без проектной документации.
Следует отметить очевидное разделение правовых режимов объектов ИЖС и домов блокированной застройки, в то время как в реальности такие дома зачастую имеют лишь незначительные различия в составе субъектов застройки. Интересно, что то же советское законодательство знало деление индивидуальных жилых домов на многоквартирные, одноквартирные и двухквартирные . Представляется необходимым на законодательном уровне четко определить правовой режим объектов ИЖС, подтвердив их признаки, в настоящий момент косвенно закрепленные в ГрК РФ и подзаконных актах.
Полагаем, что все объекты жилищного строительства можно разделить на две большие группы – объекты ИЖС и многоквартирные дома. При этом следует дать точное определение обеим категориям. Непозволительно, чтобы отдельные отрасли права, использующие данные институты (гражданское, жилищное, градостроительное, земельное право), руководствовались косвенным упоминанием о них в некоторых статьях ГрК РФ. При определении понятия «объект ИЖС», на наш взгляд, нельзя ограничивать его определенным количеством этажей. Суть такого объекта не в высоте его крыши, а в предназначении для проживания лишь одной семьи. От количества этажей может зависеть лишь порядок создания объекта ИЖС, устанавливаться упрощенный порядок для малоэтажных объектов строительства, но такой признак не может служить видообразующим.
Следует отметить, что вопрос о количестве семей, для проживания которых осуществляется строительство объекта ИЖС, также остаётся дискуссионным в юридической литературе. Существует точка зрения, согласно которой в жилом доме на две семьи присутствие общей стены «при наличии всех других условий не означает, что данное строение не может рассматриваться как индивидуальное» . Утверждается, что даже при проживании двух и более семей участники строительства преследуют именно цель обособления своего хозяйства от иных лиц, что указывает, по мнению сторонников этой точки зрения, на принадлежность такого объекта к ИЖС. С таким подходом нельзя согласиться. Суть ИЖС заключается отнюдь не в обособлении имущества, поскольку в противном случае любой многоквартирный дом есть в определенной степени результат обособления хозяйств проживающих в нем семей. С количеством семей меняется лишь степень обособления: она обратнопропорциональна количеству семей в жилом доме, то есть максимальна при проживании одной семьи. Поэтому становится невозможным установить, где кончается ИЖС и начинается многоквартирный дом.
Главное отличие ИЖС от многоквартирного дома заключается, по нашему мнению, в отсутствии правовых отношений между семьями в отношении общего имущества. В объекте ИЖС семья сама решает, как использовать и распоряжаться своим имуществом, руководствуясь при этом нормами семейного законодательства и общими положениями о непричинении вреда третьему лицу при использовании имущества. В многоквартирном доме каждая семья вынуждена вступать во множество правоотношений с другими семьями в отношении общего имущества (определять порядок управления таким имуществом, участвовать в общих собраниях, осуществлять взносы на ремонт общего имущества и т.д.). Именно отсутствие общего имущества и правоотношений с другими жильцами ввиду проживания только одной семьи юридически обособляет объект ИЖС от многоквартирного дома.
Таким образом, можно сделать вывод, что все жилые дома делятся на две большие группы – многоквартирные дома и индивидуальные жилые дома. В отношении обеих категорий в законодательстве отсутствует легальное определение. Считаем необходимым закрепить в ст. 16 ЖК РФ следующие определения: индивидуальный жилой дом – индивидуально-определенное здание, предназначенное для проживания одной семьи, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; многоквартирный жилой дом – индивидуально-определенное здание, предназначенное для проживания двух и более семей, состоящее из структурно обособленных помещений, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Литература
1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, №1.
2. Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону от 26 апреля 2011г. // URL: www.rostov-gorod.ru/?ID=13002.
4. Письмо Роснедвижимости от 12.10.2007 N СП/0617 "Об объекте индивидуального жилищного строительства" // СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление Совета Министров СССР от 5 октября 1981 г. N 973 «Об индивидуальном жилищном строительстве» // СП СССР, 1981. №29.
6. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.09.2009 по делу N А32-18302/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление СМ СССР от 19 августа 1982 г. N 765 «О жилищно-строительной кооперации» // СП СССР, 1982. №23.
8. Колоскова Н.А. Индивидуальное жилищное строительство в России: общая характеристика правовых проблем // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1.
Для начала разберемся с тем, что такое индивидуальное жилищное строительство. Как сказано законе, ИЖС − один из способов строительства населением жилых домов в населенных пунктах, от городов до сельской местности. Строить дома разрешается на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
17 февраля 1982 года Совет Министров тогда ещё РСФСР принял постановление № 154 «Об индивидуальном жилищном строительстве». Это постановление Совмина РСФСР в редакции от 27 ноября 1989 года № 346 действует и в настоящее время. Правда, современный индивидуальное жилищное строительство закон был немного подредактирован 23 июля 1993 года.
Главной концепцией закона является расширение строительства жилых домов, как на одного хозяина, так и многоквартирных коттеджей, которые в обоих случаях должны включать надворные постройки. ИЖС должно осуществляться по типовым проектам, используя современные технологии и местные строительные материалы.
Под объектами ИЖС при этом понимаются строения, к которым относятся жилые дома, пристройки, мансардные этажи и прочие объекты строительства на участке.
Если у вас есть дачный участок, то дом можно построить и на нем. Согласно последним законам, на даче теперь можно прописаться. Причем размеры дома, капитальность строения, площадь и прочие показатели теперь для прописки не имеют никакого значения.
Важно также то, частный застройщик, то есть гражданин, имеющий в своем распоряжении дачный участок, может построить дом высотностью до 3-х этажей включительно без составления проекта.
Индивидуальное жилищное строительство закон указывает , что должны быть предусмотрены лимиты, которые необходимы для обеспечения строительства индивидуального жилья. Кроме этого все причастные к строительству организации и учреждения должны способствовать увеличению производства и продажи населению строительных материалов, а также оказывать всяческую помощь застройщикам и выделить дополнительные участки за счёт лесного хозяйства.
Надо сказать, что сегодня лесов уже почти не осталось, поэтому в густонаселенных пунктах, таких, как, к примеру, Краснодар, активно выделяются под нарезку на участки поля и пригородные незаселенные территории. Там нет никаких коммуникаций, за исключением электроснабжения.
Но людей это не останавливает – для получения воды можно выкопать скважину, а для отопления использовать баллонный газ или дровяную печь/котел на дровах/камин. Никто не запрещает также использовать электрические обогреватели, но такой вид отопления выходит довольно дорогим. Гораздо выгоднее установить сплит-системы, которые могут работать до температуры минус 25 градусов Цельсия.
Если дом строится на участке под ИЖС, то для введения его в эксплуатацию потребуется представить в муниципальные органы множество бумаг. Для дачи, как мы уже говорили, это совсем необязательно, хотя по желанию застройщик может оформить дачный дом в соответствии со всеми требованиями.
Мы сделали попытку разобраться с такими понятиями как «индивидуальное жилищное строительство»
и «малоэтажное жилищное строительство»
. Установили сходство и различие между этими видами строительства. Пришли к выводу, что индивидуальное жилищное строительство рассматривается как разновидность малоэтажного жилищного строительства.
Мы также задались вопросом: что понимается под объектом индивидуального и малоэтажного жилищного строительства? Имеются ли между ними различия?
Вопрос не праздный, если вы хотите выделить в натуре свою долю в виде индивидуально-определенного объекта недвижимости в целях регистрации индивидуального права на него.
И здесь мы вновь сталкиваемся с проблемой: понятия недвижимости (здание, помещение, квартира, индивидуальный жилой блок) в разных отраслях права имеют либо различный смысл, либо используется одна из черт (признаков) исходного понятия отрасли.
Попробуем разобраться, как же объекты малоэтажного и индивидуального жилищного строительства определяются в нормативных и нормативно-технических документах. Какой правовой и практический смысл можно установить в понятиях «объект малоэтажного жилищного строительства» и «объект индивидуального жилищного строительства».
Когда говорят об индивидуальном жилищном строительстве, обычно подразумевается строительство одно - двухэтажного жилого дома. Вторым или третьим этажом такого дома, как правило, рассматривается мансардный этаж.
И действительно, к малоэтажным домам Градостроительный кодекс РФ относит дома с количеством этажей не более трех. Отсюда как бы следует, что в зоне застройки индивидуальными домами должен быть тип домов, о котором говорилось выше.
В то же время нормативно-техническими документами предусматривается также строительство одно-, двух- и трехэтажных жилых домов
блокированной застройки. Для них характерно наличие нескольких жилых блоков, количество которых не превышает десяти, и каждый жилой блок имеет одну или несколько общих стен без проемов с соседними блоками. Такой блокированный дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо заметить, что в ряде разъясняющих документов Минэкономразвития РФ указывает, что определение индивидуального дома в Градостроительном кодексе РФ носить условный характер, относится не к процессу строительства, а к процессам проектирования и экспертизы. Отсюда делается вывод, что ограничение индивидуального жилого дома тремя этажами градостроительным законодательством не предусмотрено. Дом может быть выше трех этажей.
И все же, если представить себе трехэтажный блокированный жилой дом с отдельными квартирами, то он вполне «потянет» под определение многоквартирного жилого дома.
В целом нормативно-техническими документами блокированные жилые дома отнесены к многоквартирным.
Вместе с тем, градостроительное законодательство устанавливает кое-какие особые критерии, по которым блокированные жилые дома можно разграничить с многоэтажными домами.
Многоэтажные дома состоят из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четырех. В каждой жилой секции находится несколько квартир и помещения общего пользования. Каждая жилая секция имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Блокированный дом, жилой блок, жилая секция, блок-секция … Вот, мы уже и запутались. Попробуй по таким специфическим критериям отличить блокированный дом от индивидуального, малоэтажного или многоэтажного дома. Как видим, если исходить из такого критерия как «этажность», то нельзя разобраться в указанных понятиях.
Удивительно, но в градостроительном законодательстве существует еще один критерий - это предназначение жилого дома в зависимости от количества проживающих в нем родственников, охватываемым понятием «семья». Действительно, этот термин широко используется в законодательстве, но он более имеет социологический, а не правовой характер. В семейном, гражданском, трудовом и других отраслях права в него вкладывается разный смысл.
В юридическом смысле в семейном праве семья определяется кругом лиц, связанных личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы принятия детей в семью на воспитание. Но в градостроительном законодательстве ему, видимо, придан «статистический» смысл, а именно, для какого количестве семей предназначен жилой дом.
С учетом данного критерия, если жилой дом не содержит некоторое число жилых блоков или в целом представляет один блок и предназначен для проживания одной семьи, то его можно отнести к объектам индивидуального жилищного строительства. Если тот же самый блокированный дом состоит из нескольких жилых блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной самостоятельной семьи, то его можно отнести ….? Как видите, с таким критерием мы зашли в тупик.
Попытаемся найти ответы на такие вопросы в строительных нормах и правилах или сводах правил.
Некоторую ясность в терминологию и классификацию жилых домов пытался внести еще в 2001 - 2003 годах Госстрой России. Постановлениями Госстроя РФ от 22.03 2001 г. № 35 и от 23.06.2003 г. № 109 были приняты и введены в действие СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
Из названия этих документов видно, что в жилищном строительстве подразделяют здания для жилья на одноквартирные и многоквартирные.
По СНиП 31-01-2003 блокированные жилые дома относятся к многоквартирным жилым зданиям наравне с жилыми зданиями секционного, галерейного и коридорного типа. Характерным признаком таких зданий является наличие жилых секций (квартир), которые имеют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через коридор, и отделены от других частей здания глухой стеной. В здании секционного типа выходы имеют место непосредственно на приквартирный земельный участок.
Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2003 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.
Отсюда следуют важные выводы: для многоквартирного дома характерными признаками является (1) расположение помещений (жилых и нежилых) друг над другом и (2) эти помещения должны относиться к разным квартирам. Если такие помещения в доме относятся к одной квартире, даже при расположении их друг над другом, то признаки «многоквартирности» отсутствуют.
СНиП 31-02-2001 определял блокированный жилой дом как здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Важным признаком в данном определении является то, что каждая семья, проживающая в квартире, имеет выход на «свой» земельный участок, непосредственно примыкающий к дому, а помещения квартиры, которые принадлежат семье, могут располагаться как непосредственно на первом этаже в одноэтажном доме, так и на последующих этажах - в многоэтажном. Критерий этажности здесь не является определяющим.
В то же время указанные нормы и правила в отношении блокированных домов устанавливали особенности, в соответствии с которыми блокированный дом мог рассматриваться как одноквартирный дом, и, следовательно, его можно относить к объекту индивидуального жилищного строительства. Нормы СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома.
