Проектирование и строительство домов

Хорошо проведенная предпроектная стадия проектирования дает все исходные данные для следующих этапов. Помимо этого, грамотные предпроектные решения помогают нам избежать ошибок в документации на стадиях «П» и «РД».

На сегодняшний день эта стадия не является обязательной (согласно ПП №87 и Градостроительному Кодексу), однако для эффективной организации всего процесса проектирования наша компания «Sky-project» выделяет ее в отдельный этап. Как показывает наш опыт, для частных заказчиков проведение лишь этого этапа работ в большинстве случаев бывает более чем достаточно - ведь проект делается для себя, а для осуществления затяжной бюрократической волокиты.

Разработка предпроектной документации

Предпроектная стадия проектирования строительства (капитального, некапитального) и реконструкции существующего объекта включает:

• Разработку градостроительного обоснования по размещению здания/сооружения.
• Подготовку ИРД.
• Технико-экономическое обоснование.
• Инженерно-геологические изыскания.

Градостроительное обоснование

В градостроительном обосновании наши специалисты доказывают целесообразность и возможность строительства на выбранном участке. Здесь обязательно учитываются социально-экономические, историко-культурные факторы, влияние будущего объекта на санитарно-эпидемиологическую обстановку и мн. др. В этом же документе предлагаются решения по снижению экологической нагрузки вследствие строительства и ввода в эксплуатацию нового объекта.

Исходно-разрешительная документация

Подготавливается ИРД после составления градостроительного обоснования и является важнейшим звеном предпроектной стадии. Пакет документов содержит:

• Градостроительный план (заключение) – границы участка, объемно-пространственные решения объекта.
• ТУ (технические условия) присоединения объекта к инженерным коммуникациям: тепло, энергоснабжение, водоподача, канализация и т.д., а также подъездная инфраструктура.
• Возможность осуществления строительства в соответствии с экологическими и санитарными нормами.
• Разрешительная предпроектная документация согласующих органов.
• Рекомендации по дальнейшим стадиям проектирования.

Некоторые проекты

Технико-экономическое обоснование

Строительство и реконструкция всегда связаны с финансовыми рисками, особенно значимыми в случае крупных проектов. Поэтому предпроектные решения предусматривают ТЭО, и в случае необходимости проведение технико-экономических и маркетинговых исследований. Иными словами – наши специалисты проверят и аргументируют обоснованность инвестиций.

Подготовка ТЭО в Скайпроекте проводится индивидуально, в зависимости от сложности, специфики и отраслевого направления объекта. В конечном итоге эта стадия позволяет комплексно оценить перспективы финансовых вложений и определить риски.

Инженерно-геологические изыскания

Цель инженерно-геологических исследований – получение объективных данных об участке под строительство. Для этого проводятся геодезические, гидрологические, экологические, геофизические и прочие обследования.

Здесь крайне важен опыт, проектировщиков, поскольку он позволяет трезво оценить имеющуюся информацию, а также компетентность привлекаемых к работе фирм. Не случайно этот этап стал ахиллесовой пятой инжиниринга, и строители раз за разом получают сюрпризы уже на подготовке котлованов. Работа с нашей компанией избавит вас от этого, данные будут достоверны, информация исчерпывающей, проект надежен.

Предпроектная документация, разработанная «Sky-project» - объективная основа рационального и качественного проектирования.

Стоимость разработки предпроектных решений составляет от 350р/м 2 .

Это пакет данных, который разрабатывается совместно с заказчиком специалистом «Генпроект» и включает в себя:

• Экономическое обоснование строительства того или иного объекта. Для частного дома данный раздел несёт информацию по инвестированию. При коммерческом направлении – расходы и планируемые доходы.
• Описание необходимости такого строения – жилого здания или промышленного предприятия;
• Концепция проекта с описанием всех особенностей и возможностей;
• Ситуационные планы;
• Двух- и трёхмерная визуализация объекта;
• Генеральные планы застройки и вписываемость объекта в существующую инфраструктуру;
• Пояснительные текстовые документы.

Как определяется стоимость предпроектной документации?

Цена на составление документов зависит от объёма работы по проекту. Учитывается задействование специалистов разного профиля:

• Проведение изысканий на местности – томография, геология и гидрология;
• Создание систем и коммуникационных систем;
• Сложность конструктивных и архитектурных работ;
• Проведение мониторинга и финансового анализа.

Определить полную сумму затрат на предпроектные работы можно только в процессе сотрудничества со специалистом «Генпроект». Из опыта компании можно сказать, что чем точнее и подробнее в документах описаны все особенности строительства, возможные последствия и нештатные ситуации – тем проще в дальнейшем. Качественно составленная предпроектная документация станет основанием для получения разрешения на строительство и упростит процессы взаимодействия с органами госконтроля. Скупиться на этом не имеет смысла. Мы можем подготовить предпроектную документацию для любого объекта, например, для .

Проектная и предпроектная документация: взаимосвязь между ними

Уже говорилось, что заказчику крайне важно полноценно оформить предпроектные данные. На основе них пишется техническое задание для каждого специалиста. Чем больше информации и конкретных требований, тем проще и быстрее специалист сможет оформить рабочие документы и рекомендации для строителей. По сути, предпроектные мероприятия – это фундамент всей работы и гарантия благополучной реализации проекта.

В случае возникновения споров, базой также будет служить предварительный документ. Если вы, как заказчик, опишете в них задачи в общих чертах, то ни строители, ни инженеры не смогут правильно и грамотно завершить свою работу. Больше точности и конкретики – это гарантия нормального взаимодействия с архитектурной студией.

Разработка предпроектной документации в студии «Генпроект»

1. Проведение исследований на участке с замером всех параметров по качеству почвы, грунтовых вод, удаленности объектов инфраструктуры;
2. Изучение ниши рынка, в которой будет работать объект и расчёт экономической эффективности при самых пессимистических показателях;
3. Мониторинг рынка снабжения и сбыта, затрат на логистику и коммунальное снабжение;
4. Создание предварительного дизайн-проекта с основными показателями без тщательных расчётов;
5. Создание пояснительных записок для госорганов и проектировщиков с описанием процесса работы сооружения, правил его эксплуатации, обеспечением экологической, противопожарной безопасности;
6. Создание объёмной визуализации, план-схем и графических материалов, в которых будет отражаться концепция проекта, расположение и внешний вид всех сооружений.

Экспертиза предпроектной документации

После стадии разработки пакет данных поступает на экспертизу, которую проводят специалисты, не занятые в реализации проекта. Это позволяет получить объективную оценку предоставленных данных. Случается, что проектировщик может упустить некоторые моменты. Именно эксперты способны вернуть документы на доработку с рекомендациями. Качественная экспертиза поможет избежать нестыковок и явных ошибок ещё на начальной стадии, а не когда здание уже построено.

Компания «Генпроект» предоставляет клиентам услуги независимого эксперта. Вы приносите предпроектную документацию, а профессионалы студии её оценивают исходя из норм закона, требований в строительном секторе. При этом заказ объекта "под ключ" в компании «Генпроект» гарантирует снижение либо любого другого объекта в несколько раз.

Проектирование

Предпроектная проработка включает в себя:
- ознакомление с объектом, изучение территории строительства, оценка региональных факторов, сбор исторических и архивных данных,мониторинг экономических направлений региона, определение максимальной эффективности объекта;
- сбор исходно-разрешительной документации, в том числе разработку проектов планировки территории, проектов межевания земельных участков, согласование генеральных планов, сопровождение работ по межеванию и постановке на кадастровый учет земельных участков, получение градостроительных планов и др.;
- анализ сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение), в том числе сетей связи (телефонизация, радиофикация, телевидение, диспетчеризация);
- разработку эскизных проектов, согласование с заказчиком (инвестором);
- создание макетов;
- создание 3D-модели объектов;
- разработку заданий на выполнение проектно-изыскательских работ;
- подготовку расчетов нагрузок для инженерно-технического обеспечения объекта;
- расчет стоимости проектирования и строительства объекта;
- разработку бизнес-планов для оценки капиталовложений.

Инженерно-строительные изыскания включают в себя:
- весь комплекс инженерно-строительных изысканий, а именно: топогеодезические, геологические, гидрометеорологические, экологические;
- составление программ инженерно-строительных изысканий, согласование их с заказчиком (инвестором);
- получение разрешений на проведение инженерно-строительных изысканий;
- составление отчетов по результатам инженерно-строительных изысканий.

Проектирование включает в себя:
- получение исходно-разрешительной документации, в том числе технических условий присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение) и сетям связи (телефонизация, радиофикация, телевидение, диспетчеризация) по доверенности заказчика (инвестора);
- определение состава проектной документации в соответствии с Постановлением Правительства № 87 от 16.02.2008г.;
- разработку разделов проекта стадии «П» в полном объеме, включающем в себя:
- пояснительную записку,
- схему планировочной организации земельного участка (проект полосы отвода),
- архитектурные решения,
- конструктивные и объемно-планировочные решения и расчеты строительных конструкций,
- сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений (электроснабжение, силовое оборудование и электрическое освещение, наружное электроосвещение, системы водоснабжения и водоотведения внутреннего и наружного, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети, сети связи: автоматизация, видеонаблюдение, акустическая система, диспетчеризация, радиофикация, телефонизация, система телевидения,часофикация, газоснабжение наружное и внутреннее),
- технологические решения (общественные и административные здания, технологические решения инженерных систем),
- проект организации строительства,
- перечень мероприятий по охране окружающей среды,
- мероприятия по обеспечению пожарной безопасности,
- мероприятия по обеспечению доступа инвалидов,
- смету на строительство объектов капитального строительства,
- энергоэффективность,
- мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций,
- требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства,
- рыбоохранные мероприятия,
- мероприятия по противодействию террористическим актам
и другие необходимые разделы проектной документации в соответствии с действующими требованиями;
- согласование проектной документации со всеми заинтересованными службами и органами местного самоуправления в установленном законодательством порядке;
- передачу проектной документации в органы государственной экспертизы проектной документации, защита принятых проектных решений и получение положительного заключения по проекту, проектно-сметной сметной документации.
- разработку рабочей документации для строительства объекта.

Квалификационные навыки:
- наличие свидетельства саморегулируемой организации по направлению проектирование с возможностью заключения договоров стоимостью более 300 млн рублей;
- наличие высококвалифицированного персонала;
- наличие действующей нормативно-правовой базы;
- наличие технического и программного обеспечения.

Реализация проектов по направлениям:
- промышленное и гражданское строительство;
- спортивно-оздоровительный досуг;
- развитие туристического кластера;
- торгово-развлекательные центры;
- коммерческие комплексы;
- комплексное благоустройство территории;
- ландшафтное озеленение;
- гидротехнические сооружения;
- инженерно-техническое обеспечение.

Осуществление авторского надзора:
выезд специалистов на объект (в любой регион);
- проверка выполненных строительных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ на соответствие проектной и рабочей документации;
- внесение изменений в проектную и рабочую документацию в случае необходимости, согласование ее с надзорными органами;
- сдача результатов авторского надзора заказчику (инвестору).

Проектирование – это сложный творческий процесс, предусматривающий разработку комплексной технической документации, которая входит в состав любого проекта. СНиП 11 – 01 – 95 устанавливают следующие стадии проектирования: предпроектную документацию, рабочий проект (проект), рабочую документацию.

К предпроектной документации относятся: технико-экономическое обоснование (ТЭО) или технико-экономический расчет (ТЭР). ТЭО (ТЭР) является предплановым и предпроектным документом, определяющим выбор конкретной площадки строительства, обоснование намечаемого строительства, технических и организационных решений, расчетной стоимости строительства и основных технико-экономических показателей производства.

ТЭО должно содержать данные и показатели, необходимые для выдачи задания на проектирование. Предусматриваемый в ТЭО технический уровень и основные технико-экономические показатели выпускаемой продукции после осуществления строительства должны соответствовать или быть выше показателей лучших отечественных и зарубежных предприятий.

Расчетная стоимость строительства, согласованная с подрядной ор­ганизацией и предусмотренная вутвержденном ТЭО, является лими­том на весь период проектирования и строительства и учитывается при составлении планов капитального строительства. Разработка ТЭО осу­ществляется, как правило, головной проектной организацией по зада­нию предприятия-заказчика, утвержденной министерством, с привле­чением необходимых проектных и научно-исследовательских организа­ций, в том числе организаций-разработчиков нового технологического оборудования.

Основные данные и технико-экономические показатели ТЭО:

1 Наименование и местонахождение предприятия (район, пункт).

2 Вид строительства (новое, реконструкция, расширение и т.д.).

3 Мощность по выпуску продукции: в стоимостном выражении, в натуральном выра­жении.

4 Общая численность работающих.

5 Производительность труда в год (тыс. р.).

6 Расчетная стоимость строительства, в том числе строи­тельно-монтажные работы.

7 Намечаемый срок строительства.

8 Срок окупаемости капитальных вложений.

9 Годовая потребность предприятия: сырье, материалы, электроэнергия (млн. кВт · ч), теплоэнергия (млн. кДж), уголь (тыс. т), газ (тыс. м 3), нефтепродукты (тыс. т), вода (тыс. м 3), транспорт внешний: по прибытии и отправ­лении (тыс. т).

На стадии ТЭО осуществляется выбор пло­щадки для строительства (трассы) . На этом этапе определяется место строитель­ства, размер необходимого земельного участка, намечаемые мероприя­тия по обеспечению охраны и воспроизводства окружающей среды, внешние связи и источники обеспечения всеми видами ресурсов, согласовываются также основные инженерные решения со всеми заинтересованными организациями, выполняются инженерные обследования и при необходимости изыскания. Выбор площадки оформляется юридическим документом (актом). Акт выбора площадки входит в состав задания на проектирование.

Задание на проектирование составляется заказчиком и генеральной проектной организацией на основе материалов и расчетов, выполненных для данного объекта в составе отраслевой схемы развития и размещения производства, или на основе вновь разработанного технико-экономичес-кого обоснования (ТЭО), с учетом утвержденной схемы генерального плана промышленного узла (если объект входит в промышленный узел), а также на основании акта выбора площадки для строительства.

В задании, устанавливаются требования по внедрению новой техники и передового опыта, показатели эффективности капитальных вложений, снижения материалоемкости и трудоемкости строительства, роста производительности труда, основные данные проектируемого производства – проектная мощность, номенклатура продукции и технологические регламенты (в соответствии со стандартом) ее производства, регламенты на утилизацию отходов, вторичных продуктов, уничтожение или обезвреживание отходов и очистку технологических воздушных выбросов и сточных вод, рекомендации по выбору оборудования, основные технические требования к нестандартному оборудованию и др. В задании устанавливаются основные технико-экономические показатели проектируемого производства – производительность труда работающих, их численность, себестоимость продукции, рентабельность производства, показатели расхода сырья и энергоресурсов и другие. По заложенному в проекте уровню этих показателей дается оценка качества проекта. В задании также дается указание о выделении очередей строительства и пусковых комплексов, стадийности проектирования, особые условия проектирования и строительства.

Основанием для начала проектирования является задание на проектирование и договор с заказчиком проекта на выполнение и финансирование проектно-изыскательских работ.

После того, как владелец пустынного земельного участка , начинается одна из самых важных стадий работы на строительной площадке. Предпроектные работы в строительстве проходят в несколько стадий.

Топографическая съёмка выбранной строительной площадки

Съёмка плана местности, в ходе которой составляются или уточняются топографические карты или планы местности.

Топографическая съёмка участка

Предпроектные работы предполагают установление границ участка, его реальное месторасположение. Съёмка может быть осуществлена в ходе наземных работ, посредством измерения углов, высот и расстояний с помощью портативных приборов. Или же информация о земельном участке получается с воздуха: аэросъёмка или спутниковая.

Результатом такой съёмки будет подробный план, где будет отражён актуальный рельеф местности, а также нанесены все имеющиеся постройки. Утверждённые и неутверждённые границы участка, их обособление и точность также отражаются в этом документе.

Составление ситуационного плана

По сути – это будет карта того земельного участка, на котором проводилась топосъёмка. В документе наглядно должна быть представлена схема участка после возведение дома. Однако на карте присутствует не только застраиваемое пятно, но и план района и прилегающей местности.

Образец ситуационного плана участка

В документе указывается тип и категория земель, которая должна соответствовать затеваемому строительству. На участке схематично изображается будущее строение. Обязательные параметры, которые должны быть указаны – это размеры пятна застройки, высота и этажность здания. Также учитываются и указываются способы подключения различных инженерных коммуникаций – газ, вода, водоотведение, электричество.

Адрес объекта указывается в том случае, если он уже присвоен, в том случае, если адрес будет получаться после регистрации строения, необходимо прописать месторасположения участка и кадастровый номер.

На ситуационном плане должна обязательно стоять печать организации, подготовившей документ и подпись руководителя.

Планирование инженерных коммуникаций

Этот вид предпроектных работ является обязательным в том случае, если на участке, предназначенном для индивидуального строительства, проходят общегородские или другие общественные инженерные сети.

План проведения коммуникаций на участок

Это может быть центральный водопровод, канализация, мощные электросетевые кабели, газопровод, слаботочные кабели и другие коммуникации.

Чаще всего необходимость в такой съёмке возникает у тех, кто приобрёл земельный участок в черте города. За пределами крупных населённых пунктов, как правило, земельные участки оснащаются только воздушными линиями электропередач. Исключение могут составить коттеджные поселки, которые продают наделы с уже подведёнными коммуникациями.

Анализ почвы и особенностей грунта

Это необходимо при осуществлении любого строительства, как одноэтажного частного дома, так и для возведения большого загородного коттеджа в несколько этажей.

Подробная документация даст представление не только о том, что находится под слоем плодородной почвы, но и предложит конкретные рекомендации, касающиеся строительства.

В частности на основе данных предпроектных работ можно будет определиться с типом фундамента, оценить возможность обустройства цокольного этажа или подземных помещений (ямы, погреба, подпола). Понять, насколько высоко стоят грунтовые воды, и оценить необходимость обустройства дренажной системы. Анализ почвы и особенностей грунта позволяет избежать серьёзных ошибок в проектировании и строительстве на самом раннем этапе. При небольшой стоимости изыскательных работ такая процедура по карману даже частному застройщику.

Удаление растительности с территории стройки

Обязательно регламентируемый процесс только для крупных застройщиков, которые действуют в черте города. На личном участке, который находится в частной собственности получать такое разрешение нет необходимости, если только документом владения не предусмотрено обратное. Например, при бессрочной аренде земли или строительстве объектов в особо охраняемой природной территории.

В этом случае ещё до строительства и расчистки площадки необходимо составить детальную перепись всех деревьев и кустарников, находящихся на участке. Делается это специалистами, которые определяют не только вид растений, но и их возраст, состояние, значение в окружающей среде. И только после согласования в специальных инстанциях мешающие деревья можно удалить.

Инсоляционные исследования и дополнительные процедуры

Если в коммерческом и многоэтажном строительстве этот этап считается обязательным, то в частной застройке он будет факультативным. С помощью этого исследования можно грамотно организовать пространство участка, определить оптимальное расположение дома, чтобы обеспечить необходимую светопропускную способность и обеспечить поступление солнечного света на прилегающую территорию.

Данные инсоляционного исследования пригодятся и в дальнейшем, когда со строительством будет покончено и настанет время благоустройства территории и разработки ландшафтного дизайна участка. С уч1том интенсивности солнечного света, продолжительности и времени, подбираются растения для озеленения территории.

Так же предпроектные работы включают предварительную и дополнительную проработку различных вариантов использования определённой строительной техники, а так же может потребоваться составление подробной технической документации, которое будет обосновывать определённый вариант проведения строительных работ.

Стоимость предпроектных работ обычно включается в общую цену строительства. Важно помнить, что качественную подготовку строительной площадки могут обеспечить только профессиональные строительные компании с большим опытом работы и высококвалифицированным рабочим персоналом.

Процесс предпроектной подготовки к строительству

В основной состав предпроектных работ входят обязанности персонала провести качественную топографическую съёмку выбранной территории. После этого будет составлен подробный проект, в котором будет включены все особенности местности и ландшафта.

На базе этого проекта составляется ситуационный план, на котором будет подробно отображены возводимые строительные объекты.

Следующий этап – составление проекта по проведению инженерных коммуникаций, на основе которого так же будут проводится дальнейшие восстановительные и реконструкционные работы. Помимо этого, на плечи работников строительных компаний ложатся обязанности по озеленению территории или, наоборот, удалению растений. Договор на предпроектные работы и другая строительная документация будет содержать всю информацию об особенностях сооружений и земельного участка.

На заключительном этапе проводится анализ грунта для того, чтобы правильно подобрать тип устанавливаемого фундамента. Важнейшим параметром в данном случае является наличие подземных рек и состав почвы. В зависимости от этих параметров, инженеры и проектировщики принимают необходимое решение и вносят соответствующие поправки в составленный строительный проект.