Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - форма обеспечения граждан жилплощадью, которая возводится по их желанию и на их средства. Объекты ИЖС - отдельно стоящие жилые немногоквартирные дома, предназначенные для проживания одной семьи. По высоте такое строение не должно превышать трех этажей. Также на таких территориях разрешается возводить подсобные помещения. Незанятую землю ИЖС обычно используют для выращивания сельскохозяйственных культур в некоммерческих целях.
В доме, построенном на участке под ИЖС, можно прописаться и постоянно проживать в нем (процесс регистрации описан в материале ). По сравнению с землями других ВРИ, участки под ИЖС обладают всеми необходимыми коммуникациями, развитой инфраструктурой. Такие участки всегда находятся . Дома, предназначенные для ИЖС, являются более престижными, их кадастровая стоимость гораздо выше, чем у СНТ или ДНП. Отношения с землями ИЖС регулируются Земельным и Градостроительным Кодексами, Федеральным законом №218, «О введении в действие ГрК РФ», «О введении в действие ЗК РФ», приказом Минэкономразвития России №540.
Вид разрешенного использования - классификация, которая необходима для определения способа эксплуатации земельного участка. Этот параметр определяется исходя из результатов зонирования территорий. Земельные участки под ИЖС могут располагаться только на . Выделяют два вида построек, которые могут располагаться на ИЖС:
Приобрести земельный участок, который предназначен для ИЖС, можно двумя путями. Первый и наиболее простой - приобретение уже имеющейся земли на вторичном рынке. Второй предполагает выкуп участка у муниципалитета либо из собственности государства. Выкупить землю у государства можно с предварительным согласованием зон местоположения участка либо же без него (подробности в статье ). Получить его бесплатно могут Герои РФ и СССР, Герои Социалистического Труда, кавалеры Ордена Славы, Ордена Трудовой Славы трех степеней (льготы подробно разобраны в ). Также можно и даже .
Для того, чтобы на участке под ИЖС все строения были расположены правильно, необходимо заранее составить планировочную схему (СПОЗУ) и заказать градостроительный план в отделе архитектуры местного муниципалитета. После того, как ваша схема будет одобрена, в этот же орган вам нужно будет подать пакет документов для получения . Этот документ выдается сроком на 10 лет. После того, как все этапы будут пройдены, вам необходимо , оформить права собственности и получить об этом свидетельство. Для этого необходимо обратиться в территориальное управление Росреестра и предоставить определенные документы. По истечению 20 дней со дня подачи ваши права зарегистрируют, и вам выдадут соответствующее свидетельство.
Основным преимуществом земельного участка под ИЖС является то, что он имеет точный юридический адрес. Это дает возможность прописаться в таком участке, что дает собственнику дополнительные возможности (обслуживание в поликлиниках, постановка в очередь на сад или школу и многое другое). Также такие участки имеют вокруг себя развитую инфраструктуру, которая включает обустроенные дороги, пассажирский транспорт, магазины и торговые точки. Дом, который построен на земле ИЖС, имеет более высокую кадастровую стоимость, что позволяет использовать его в качестве залога. Несмотря на это, такие участки имеют ряд недостатков:
Огромное количество домов на участках под ИЖС было простроено в рамках программы «Жилье для российской семьи». Согласно приказу Министерства Строительства России, под нее подпадают строящиеся жилые дома или блок в доме блокированной застройки с менее чем 3 этажами и предназначенный для проживания одной семьи. «Жилье для российской семьи» помогает улучшить жилищные условия всем семьям, которые не могут приобрести недвижимость по рыночным ценам.
Также Минстрой РФ рассматривает проект федерального закона, который предусматривает создание новых возможностей для жилищной кооперации. Согласно законопроекту, граждане смогут создавать жилищные некоммерческие объединения, которые предназначены для обеспечения жильем. Все это проводится при поддержке органов государственной власти и местного самоуправления. В такие объединения смогут входить многодетные семьи, семьи государственных служащих и работников бюджетных организаций. Также было разработано постановление «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства», благодаря которому удалось сократить количество процедур и сроков при индивидуальном жилищном строительстве.
Федеральная целевая программа «Свой дом», вступившая в силу в 1996 году, направлена на снижение цен на жилье и обеспечение им всех нуждающихся граждан РФ. Согласно этому постановлению, стоимость 1 кв.м. в доме, где установлены автономные источники жизнеобеспечения, не должна превышать среднего двухмесячного заработка среднестатистического гражданина РФ. Благодаря ФЦП «Свой дом» застройщики получили финансовую помощь за счет бюджетных средств. Чтобы уменьшить затраты на строительство, органы исполнительной власти рекомендуют использовать местные материалы и современные технологии.
Для целей строительства, личных нужд или профильного использования собственной земли следует выбирать только две категории: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Ниже я дам расшифровки терминов ИЖС, ИЖД, СНТ и ДНП и помогу с выбором вида разрешенного использования .
ИЖС расшифровка - это земли для индивидуального жилищного строительства. Иногда к земельным участкам применяют термин под ИЖД, что означает - под индивидуальный жилой дом.
Как правило, в поселениях земельные участки, отведенные под строительство жилых домов, формируются целыми микрорайонами, куда за счет государства подводятся коммуникации, прокладываются дороги. Они быстро обрастают объектами торговли, школами, детскими садами, медицинскими и культурными учреждениями и прочими удобствами.
Жильё, построенное на землях под ИЖС имеет адрес (прописку), а владельцы - официальную регистрацию. Но есть один минус - участки под ИЖД выделяются не более 20 соток.
Поскольку на участках, отводимых под ИЖС, возводятся строения, рассчитанные на постоянное проживание, проект дома должен соответствовать всем ГОСТАм и СниПам. Введение дома в эксплуатацию должно проводиться по всем правилам.
ДНП расшифровка - это дачное некоммерческое партнёрство. СНТ расшифровка - это садовое некоммерческое товарищество. Эти виды разрешенного использования земель, отведённых под сельское хозяйство, не имеют существенных различий.
Дача традиционно и де-юре - это земля, предназначенная для ведения не товарного сельского хозяйства, а также для отдыха. На даче не обязательно заниматься огородничеством и садоводством, достаточно лишь использовать его в рекреационных целях. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) - это аналог тех же дач, только с упором на ведение садоводства и огородничества.
Исходя из особенностей разрешенного использования, земля под дачи может выделяться не очень высокого качества, то есть с низким плодородием почвы. Часто бесплатные (для льготной категории граждан) дачные участки формируются в лесной зоне или заболоченной, где земледелие затруднено.
Требования к участкам под ДНП обычно повышенные - земля плодородней, расположение удобней. Де-факто оба типа земель разрешенного использования застраиваются коттеджами с образованием неофициальных поселков. Такая «неофициальность» создает ряд проблем, связанных со строительством жилых домов в ДНП и СНТ:
Это означает, что несмотря на низкие требования к возводимым строениям и действующую дачную амнистию , по факту, житьё в СНТ может обойтись дороже, чем на участке под ИЖС.
