Нередко владельцы квартиры планируют небольшие изменения в своих жилищах, которые, на их взгляд, сделают жизнь лучше и качественнее. Изменения в многоквартирных домах делятся на три вида: перепланировка, переустройство, реконструкция. Все они регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, правилами и нормами технической эксплуатации и другими нормативными документами. Еще на этапе планирования ремонтных работ необходимо четко осознавать, что будет сделано, и под какую категорию работы будут подпадать. К сожалению, делают это далеко не все, поэтому в данной статье мы разберем, чем отличается перепланировка от переустройства, и что особенного может быть в реконструкции.
Перепланировка помещения – это изменение конфигураций. Переносятся и разбираются перегородки и дверные проемы, уменьшаются и увеличивают площади санузлов и кухонь. Довольно часто используется такой вид перепланировки, как снос стены между туалетом и ванной комнатой. Снос несущих конструкций категорически запрещен, также как и пробивка проемов и снос стен в панельных домах.
Переустройство помещени я – это установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического или санитарно-технического оборудования.
К примеру, переоборудованием будет установка электроплит вместо газовых, а также, перенос нагревательных, газовых и сантехнических приборов. Установка душевой кабины, джакузи или ванны нового поколения также будет являться переустройством. Замена трубопровода или электрических сетей, также как и проведение отопления на балкон – все это переоборудование.
Если речь идет о мелких технических работах, таких как остекление балкона, то они не являются переустройством, а значит, не нуждаются в согласовании.
Реконструкция – это самые серьезные работы из описанных. Они включают в себя капитальное изменение параметров объекта, таких как высота, количество этажей, площадь комнат и прочее. Также реконструкция – это надстройка, пристройка или перестройка несущих конструкций. Типичным примером будет являться снос перегородки между комнатой и балконом. Это также реконструкция.
Данный вид работ затрагивает конструкции дома, а это значит, что для его проведение необходимо получить согласие всех жильцов. Однако и это не будет означать, что работы можно проводить. Необходимо получить согласие в официальных инстанциях, что может быть крайне непросто. К тому же, такие согласования обычно занимают немало времени, так как каждый случай необходимо рассматривать индивидуально.
Перепланировка, переоборудование и реконструкция – все эти работы должны проходить обязательное согласование. Он должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения.
Компания «1Капиталь» предлагает вам свои услуги по оценке рыночной стоимости жилой и нежилой недвижимости . Всю информацию о сроках проведения работ, их стоимости и необходимой документации вы можете найти в соответствующем разделе нашего сайта
Практическое пособие по порядку согласования переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах Москвы в рамках оказания государственной услуги, права и обязанности собственников при производстве ремонтных работ
…Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарнотехнического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…
…Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)
…Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса…
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ(ред. от 28.12.2013)
Согласование перепланировки это проще, чем Вы думаете
Служба «одного окна» Мосжилинспекции
В службе «одного окна» Мосжилинспекции, а именно, в Инспекциях по надзору за переустройством помещений в жилых домах по административным округам (далее ИНПП по АО) можно получить бесплатные консультации о требованиях по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений. Дважды в неделю прием жителей осуществляют начальники ИНПП по АО. С телефонами, адресами и режимом работы службы «одного окна» можно ознакомиться на официальном сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru.
«Амнистия» по ранее выполненным переустройствам и(или)перепланировкам
В отношении лиц, обратившихся с заявлениями в службу «одного окна» по ранее выполненным самовольным переустройствам и (или) перепланировкам, административные санкции не применяются.
Каталоги типовых проектов
Разработаны каталоги типовых проектов переустройства и (или) перепланировки не требующих разработки индивидуального проекта и его согласования. Ознакомиться с каталогами типовых проектов можно на официальном сайте Мосжилинспекции - www.mgi.mos.ru или в службе «одного окна» ИНПП по АО.
Предоставление государственной услуги в электронном виде
На Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы - www.pgu.mos.ru - предоставляется электронная услуга по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах и оформлению приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах.
Что можно и не требует согласования проекта
Некоторые виды работ не требуют согласования в Мосжилинспекции, например: косметический ремонт и т.п.
Замена окон без изменения оконного проема, Остекленение балконов, лоджий. Все остальные работы, в целях обеспечения безопасности жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества требуют оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке, а также согласования проекта (если требуется). Вы можете получить бесплатную консультацию о порядке предоставления государственной услуги, в службе «одного окна» ИНПП по АО.
Что можно, но требует уведомления
Работы по переустройству и (или) перепланировке помещений проведение которых НЕ затрагивает безопасность жизни, здоровья и имущества граждан, а также НЕ отражается на конструктивных особенностях дома выполняются без проекта. На основании заявления владельца помещения в течение 10 дней оформляется акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения. Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади. Монтаж и/или демонтаж ненесущих перегородок. Заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах.
Можно, но требует согласования проекта.
Работы по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность дома - осуществляются на основе проекта переустройства и (или) перепланировки. С полным перечнем работ можно ознакомиться в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.
Замена, перенос и (или) установка оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой подводящих сетей (для нежилых помещений).
Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов. Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Устройство (перенос) уборных и ванных комнат. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями. Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц. Разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия.
Можно но Требует согласования проекта и решения собственников
Работы, связанные с передачей в пользование части общего имущества, согласовываются Мосжилинспекцией с учетом решения, принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, о передаче в пользование части общего имущества иным лицам. Такое решение принимается большинством голосов (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников) и оформляется протоколом. При нарушении порядка проведения общего собрания, принятые решения признаются недействительными. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле права в общей собственности (размеру занимаемой площади).
При устройстве входных групп с обустройством крылец (лестниц) предусматривать размещение элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения;
Устройство дымоходов;
Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающие присоединение (занятие) дополнительного земельного участка;
При устройстве лоджий (балконов) на первых этажах; В проектных решениях (проектах) предусматривать единое архитектурное и стилистическое решение с существующими у дома лоджиями (балконами) в случае их наличия.
Создание витрин в пределах (с выносом не более одного метра) габаритов существующих элементов здания без опирания на землю, не предусматривающее организацию помещений.
Входная группа в подвальные (цокольные или первые этажи зданий) в пределах земельного, участка относящегося к общему имуществу. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов
Можно Для объектов культурного наследия
Для объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия вместо проекта переустройства и (или) перепланировки разрабатывается проект приспособления для современного использования. Допускается установка кондиционеров на объектах культурного наследия или выявленных объектах культурного наследия при условии их размещения на дворовых фасадах, а также в случаях, когда их установка предусмотрена проектом работ по сохранению объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия.
Можно
Каталоги типовых проектов
Вы можете воспользоваться уже готовыми проектами переустройства и (или) перепланировки, содержащимися в каталогах типовых проектов перепланировки помещений. Ознакомиться с ними можно на сайте Мосжилинспекции www.mgi.mos.ru или в ИНПП по АО.
Запрещено
Не допускается ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан; Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах; Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой; Перевод технических подполий в подвалы. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе, на лоджии, балконы и веранды.
С полным списком недопустимых работ можно ознакомиться в службе «одного окна» ИНПП по АО или в постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 №508-ПП.
Порядок действий При согласовании переустройства и(или) перепланировки
Получить бесплатную консультацию специалистов Мосжилинспекции в службе «одного окна» Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах в своем административном округе.
Адреса и телефоны размещены на официальном сайте Мосжилинспекции - www.mgi.mos.ru
1. Заказать проект переустройства и (или) перепланировки (если требуется)
В случае согласования переустройства и (или) перепланировки помещений по типовому проекту заявителю достаточно указать в заявлении ссылку на данный типовой проект.
2. Оформить заявление о согласовании переустройства и (или)перепланировки Заявление оформляется на бумажном носителе или в электронном виде. С формой заявления можно ознакомиться в службе «одного окна» ИНПП по АО или на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы - www.pgu.mos.ru
3. Сдать пакет документов В районный МФЦ*; при отсутствии МФЦ в вашем районе - в службу «одного окна» ИНПП по АО.
Заявление;
проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуется);
согласие собственников или согласие всех членов семьи нанимателя;
копию паспорта;
если требуются - другие документы, перечень которых вам могут подсказать при консультации в службе «одного окна».
* Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг города Москвы». Адреса и телефоны размещены на сайтах - www.kgu.mos.ru и www.pgu.mos.ru
Для принятия решения по вашему заявлению о переустройстве и (или) перепланировке Мосжилинспекция делает запросы в БТИ (технический паспорт), Росреестр (правоустанавливающие документы). В случае получения Мосжилинспекцией ответа об отсутствии в БТИ и (или) в Росреестре запрашиваемой информации, заявитель должен предоставить эти документы самостоятельно.
Обратите внимание:
Для объектов культурного наследия - вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме и жилом доме представляется проект приспособления для современного использования;
При использовании части общего имущества - представляется решение собственников помещений, принятое на общем собрании;
Для нежилого помещения - представляется заключение Управления Роспотребнадзора.
На Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы имеется возможность оформить и подать заявление в электронном виде с приложением к нему электронных образов документов.
www.pgu.mos.ru - Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы
Возможность согласования переустройства и(или) перепланировки Для новостроек
Для владельцев помещений в новостройках, не имеющих свидетельства о регистрации права (свидетельства о собственности), имеется возможность согласования переустройства и (или) перепланировки.
Необходимые документы если объект построен по договору участия в долевом строительстве:
Копия договора на участие в долевом строительстве;
копия договора об уступке прав (если была уступка прав);
копия акта приема-передачи недвижимости;
справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору;
копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. если объект построен за счет городского бюджета:
копия распорядительного документа Правительства Москвы о строительстве объекта;
копия акта приемки строительно-монтажных работ объекта;
справка о присвоении адреса;
документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.
Завершение переустройства и (или)перепланировки
При обращении в Мосжилинспекцию за оформлением акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке необходимо представить:
1. Заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения с указанием реквизитов действующего решения (распоряжения) о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
2. Копию договора с проектной организацией, осуществляющей авторский надзор за производством работ;
3. Копию договора подряда на производство работ;
4. Журнал производства работ;
5. Акты освидетельствования скрытых работ.
Оформление акта на ранее выполненные без разрешения работы (если такое разрешение требуется) допускается при представлении технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ, оформленного проектной организацией - автором проекта дома. В этом случае не требуется представлять документы перечисленные в пунктах 2,3,4.
Срок Предоставления государственной услуги Принятие решения о согласовании либо об отказе в согласовании:
В случае если переустройство и (или) перепланировка осуществляется в соответствии с типовым проектом 35 дней
в случае если помещение является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия 35 дней
20 дней во всех остальных случаях
10 дней Оформление акта о завершенном переустройстве и (или)перепланировке
Ответственность владельцев помещений
Лицо несет предусмотренную законодательством ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по исковому заявлению Мосжилинспекции может принять решение:
В отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения;
в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа
Кодекс РФ об административных правонарушениях - Глава 7, Статья 7.21
Нарушение правил пользования нежилыми помещениями
Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования - влечет наложение административного штрафа.(по состоянию на 01.01.2014 года штраф на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей).
КОАП г. Москвы - Статья 9.12
Мосжилинспекция и Управление Федеральной службы судебных приставов по Москве подписали соглашение о взаимодействии. Согласно этому соглашению, к лицам, не исполнившим решение суда по устранению последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки, применяются меры по ограничению их выезда за границу.
Время от времени нам хочется что-то поменять в собственном доме или квартире. Снести перегородку или передвинуть в другое место ванну. В этом случае важно понимать, что мы будем делать: ремонт, переустройство, перепланировку или реконструкцию.
На первый взгляд между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований со всеми заинтересованными службами.
Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к самому сложному.
Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.
Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые, или поменять старую модель унитаза на новую. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на новое место - это уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.
Переустройство - процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.
Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате - тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.
Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты - в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.
Перепланировка - это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.
Например, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, - это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение - тоже.
Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать - читайте в нашем специальном , посвященном перепланировке.
Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.
Реконструкция - более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после - согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.
Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция.
Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу - это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку - это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры - переустройство.
Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу "семь раз отмерь - один раз отрежь". Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.
