Приобретение собственного частного дома – это всегда приятное событие. Осуществление чьей-то мечты или достижение заветной цели. Кому-то понравится проводить время на свежем воздухе и любоваться восхитительными закатами, а кто-то просто давно хотел заняться огородничеством и разведением какой-либо живности. Целей много, но одинаково внимательными надо быть всегда.
Частым явлением считается приобретение уже готового строения, ведь возводить его самостоятельно – значит потратить много сил, времени, денег и нервов. Куда проще купить уже построенный дом. Однако это не так просто, как кажется на первый взгляд. Важно разобраться, за что именно вы платите, не хотят ли вас обмануть, действительно ли все законные требования соблюдены и продавцом, и покупателем. Ведь в противном случае можно не только лишиться своей покупки, но и понести наказание.
В этой статье мы расскажем, что необходимо знать при покупке дома в деревне или загородном поселке, какие документы нужно проверять, как правильно торговаться. Вы узнаете, каких ошибок можно избежать, если быть внимательнее и подходить к этому делу со всей серьёзностью.
Как только вы нашли подходящее строение с участком, не спешите сразу же заниматься оформлением бумаг и осуществлением сделки. Присмотритесь внимательнее к следующим пунктам.
Обратите внимание, есть ли по близости река, красивые пейзажи, сады. Вам ведь не понравится жить около строительной свалки или стока канализации. Посмотрите, насколько близко к вашему дому находится соседский, есть ли место для парковки автомобиля, сооружения других строений? Перед тем как начинать собирать документы для оформления покупки дома, обратите внимание на все эти детали
Убедитесь, что к коттеджу подведена канализация, вода, есть газ, электричество работает бесперебойно.
Немаловажную роль играет нахождение поблизости детского сада, больницы, магазина. Если вы переезжаете за город работать, то уточните, насколько далеко новое место службы расположено от вашего дома.
Этот пункт скорее рекомендательный. Не многим людям важна энергетика помещения, кто жил там до них. В нашем обществе это считается суевериями. Однако, если для вас это играет большую роль, то поговорите с соседями и селянами. Они расскажут все о прошлых владельцах, о том, что происходило в этом доме.
В дальнейшем мы подробнее осветим данный пункт, но сейчас остановимся на нем несколько поверхностно. Даже беглого взгляда в этом случае хватит, чтобы понять, что вас пытаются обмануть. Произведите легкий первоначальный осмотр и определите, какого качества дерево было использовано при строении, выцвел ли фасад, нет ли потрескавшихся стекол, покосившегося крыльца, не обваливается ли фундамент.
После того как вы определились с предыдущими пунктами, и вас все устроило, пора переходить к самому сложному – сверке бумаг на землю и строение. На этом этапе от вас потребуется максимальная внимательность, поэтому не упускайте ни одной мелочи.
Сам дом и участок – это две самостоятельные единицы, поэтому для приобретения и продажи каждой понадобятся отдельные документы, разные условия.
Бумаги на землю
С постройками все несколько проще, поэтому мы начнем с участка. Что надо проверить в обязательном порядке?
Удостоверьтесь, что продавец является собственником земли. Попросите у него:
Самым оптимальным вариантом тут может считаться официальное свидетельство, которое подтверждает его права.
Если же вам предоставляются другие бумаги, например, временное разрешение на владение участком или свидетельство о собственности, то придется несколько сложнее.
С точки зрения закона тут все чисто. Но при оформлении у вас возникнет обязательство предоставить еще больший пакет документов и справок. Ведь данные бумаги имеют небольшой значимый вес.
Его вы можете проверить и самостоятельно. Достаточно сделать запрос на портале и ввести кадастровый номер участка или его полный адрес. Там же вы сможете уточнить, не в залоге ли эта земля.
На сайте ФМС вы сможете проверить его историю и подлинность.
Подытожим и определим полный список необходимых бумаг
Какие неприятности могут поджидать при покупке участка?
Качество плодородности почвы
К сожалению, это очень трудно проверить. Часто продавец говорит о том, насколько богата земля, и какой большой урожай можно собрать. Подобный ход помогает привлечь покупателя, который бы хотел заняться огородным хозяйством. Однако на деле это может оказаться обманом.
Арест площади
Выписка из Росреестра поможет предотвратить неожиданность этого известия.
Отсутствие разрешение одного из супругов
Часто во время ссоры муж или жена ни в какую не хотят подписывать свое согласие на продажу. В таком случае ничего не поделать, либо мирить семью, либо искать другой дом с участком.
Бумаги на дом
Проверьте следующие документы:
Кроме того, обязательно обратите внимание на следующие пункты:
Именно эта информация поможет вам правильно проверить все документы на дом и землю при их покупке.
Обратите внимание
Проверять качество строения лучше всего в весенний период. Именно так вы сможете удостовериться в том, что подвал не протекает, грунтовые воды не подмывают фундамент, а в самом доме нет сырых углов.
Начинайте проверку сверху. Чердак и крыша могут выглядеть прекрасно, однако, если посмотреть внимательнее, то можно заметить большое количество дефектов. Определите, как уложена кровля, все ли части на своем месте? Узнать, есть ли протечка, довольно просто: посмотрите, заметны ли подтеки на стенах? Если они имеются, то крыша явно не в порядке. Удостоверьтесь, что система водоотвода сделана качественно.
Затем – двери. Откройте и закройте их. Если услышите скрип, то это плохой знак. Возможно, фундамент усел, и сам дом покосился.
Осмотрите окна. Плотно ли стекла держатся в раме? Попадает ли внутрь влага? Легко ли открыть и закрыть их?
Войдите и попросите одновременно включить газ, свет, отопление и воду. Если какая-то система даёт сбой, то это должно вас насторожить.
Обратите пристальное внимание на состояние паркета и стен. От него зависит успех строительства. Чтобы понять, насколько они ровные, надо приложить к поверхности обыкновенную линейку или брусок. Если он прилегает плохо, а между ним и стеной или полом образуются зазоры, то это говорит о том, что покупать такое жильё лучше не стоит.
Вертикальны ли стены, горизонтальны ли доски паркета, можно узнать, использовав уровень. Приложите его и посмотрите, где именно находится пузырек, вмонтированный в инструмент, если ровно по центру, то все в порядке, а наклонился, то имеется скос в ту или иную сторону.
Если вы покупаете дом из дерева, то обязательно удостоверьтесь, что древесина хорошо просушена. Воспользуйтесь для этого влагомером.
Изучите качество работы канализационной системы. Просто наберите большое количество воды и спустите её, быстро ли она уходит? Осмотрите трубы, на них не должно быть капелек жидкости.
Неисправности в одном из этих пунктов могут гарантированно снизить стоимость дома. Главное помните, что пустой торг тут неуместен, постоянно аргументируйте свои требования. Тогда у продавца не будет шанса вам отказать.
Покупка дома с земельным участком не представляет ничего сложного, достаточно предоставить документы и пройти все этапы их регистрации в соответствующих органах.
Чтобы оформить сделку купли-продажи, вам понадобятся:
После этого вам придется оформить права собственности уже на себя. Обратитесь в Росриестр и предоставьте следующие документы:
Чтобы это сделать, вам понадобится заключить специальный договор. В этом помогут нотариусы.
Он представляет собой бумагу, где прописано, кто и кому, на каких основаниях отдал деньги. Все это должно быть юридически заверено. Кроме того, к договору необходимо приложить расписку, в которой надо осветить следующие пункты:
Подведем итог
Процедура покупки дома с участком не представляет собой чего-то невероятно сложного и запутанного. От вас требуется только предельная внимательность к деталям и обдумывание каждого шага. Очень важно не просто полагаться на свою интуицию, а четко следовать юридическим актам и знать закон. Именно тогда покупка принесет положительные эмоции. Вы не попадетесь на удочку мошенникам и избавите себя от уголовной и административной ответственности.
Покупка дома связана с большими суммами денег и исключает ошибки. Возникает риск купить чужие проблемы или, что ещё хуже, попасть в лапы мошенников. Поэтому, для безопасной купле продажи, порядок действий лучше спланировать заранее, а ниже вы узнаете на что обратить внимание при покупке дома .
Стоимость дома определяется уровнем жизни вокруг него. Чем богаче соседи - тем дороже ваш дом!
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего продать его подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить - возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Гонки заканчиваются тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт дома.
Допустим, вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а спустя месяц узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме опасно. Или продавец обещал вам подключение дома к газу по федеральной программе, а потом выяснится, что прокладка газопровода и монтаж ШРП выполняется на деньги собственников и придется скинуться.
Чудеса тоже случаются. Срочные продажи домов в связи с переездом, незакрытой ипотекой или разводом в семье собственника - случаются редко. Но даже если повезет - придется конкурировать за объект с агентами по недвижимости.
Чтобы опередить риелтора в срочной продаже - оставляйте собственнику задаток 1-2 тысяч рублей при первой же встрече. Так на день-два вы купите себе приоритет. Вы не потратите больше 5 тысяч рублей за одну покупку, зато можете выиграть на срочности 50 и более тысяч рублей - а это минимум 10-ти кратное увеличение вложенных средств.
Не бойтесь купить хороший дом по средне рыночной цене. Покупка недвижимости - это не поход в супермаркет со скидками, здесь акций не бывает.
В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости - период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому собственник, который владеет домом меньше 5 лет, при продаже может предложить указать сумму в договоре до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться. Тем более, что с этого года налог исчисляется из 70% кадастровой стоимости объекта, а не от суммы в договоре купле продажи. Чем выше сумма в договоре, тем больше налоговый вычет вы себе вернете. А в случае расторжения сделки - вам также вернут сумму из договора.
Если дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы, прописанной в договоре, свыше 1 млн. рублей (если), что экономически не целесообразно, так как вы отдадите деньги сразу, а вернете их лишь по частям в течение нескольких лет. И только в том случае, если покупатель не пользовался возвратом подоходного налога ранее.
Если сумма в договоре будет выше 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Рынок недвижимости на сегодняшний день весьма богат предложениями и не отстающим спросом, что, в совокупности с немалой стоимостью каждого объекта, делает данную сферу сопряженной с множеством финансовых рисков. Речь идёт даже не о возможном мошенничестве. Многие недобросовестные владельцы пытаются проводить юридически нечистые сделки или продают имущество, вводя покупателя в заблуждение или завышая реальную стоимость.
Гражданам, которые сталкиваются с приобретением частного дома, довольно непросто самостоятельно разобраться во всех нюансах, поэтому процесс до заключения сделки требует от них максимальной подготовки и осведомлённости. Покупка нового жилого или нежилого дома может обернуться вовсе не радостным событием, если пренебречь осторожностью и поторопиться там, где следовало бы быть внимательнее.
Даже доверяя процедуру специалистам, не стоит полностью отходить от дел. Необходимо контролировать ситуацию, присутствовать при осмотре и подписании документов, а также участвовать в согласовании пунктов договора, что является неотъемлемой частью мер предосторожности. Чтобы понять, как правильно выбрать дом, нельзя ограничиваться только получением информации и раздачей указаний своим доверенным лицам.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.
Несмотря на то, что частный дом и участок земли под ним являются полностью разными объектами недвижимости, каждый из которых имеет индивидуальный кадастровый номер, продать один объект без другого по закону нельзя. То есть, покупая дом, земля под ним не может принадлежать кому-то другому. Они продаются одновременно. Это значит, что оба этих объекта должны принадлежать продавцу официально.
Прежде чем приступать к тщательному осмотру здания и оговаривать какие-либо условия, покупатель должен обратить своё внимание на пакет правоустанавливающих и прочих документов, который заранее подготовлен продавцом, а именно:
Помимо того, что покупатель обязан не только выбрать дом и проверить наличие всех необходимых документов, нужно знать, на что именно нужно обращать внимание, какие сведения могут таить в себе эти бумаги от глаз неопытного в сфере недвижимости человека. Если ознакомиться с документами бегло, очень высока вероятность того, что уже в ближайшем будущем гражданин столкнётся с серьёзными трудностями и неприятностями.
Если потенциальный покупатель не знает на что обратить внимание при покупке дома, имеет смысл обратиться к специалисту юридического профиля, который проверит юридическую чистоту сделки. Это гораздо дешевле и быстрее, чем судебные тяжбы, если с ними придётся столкнуться по своей же неосторожности.
Самостоятельно же в первую очередь необходимо сверить информацию в документах с фактическими характеристиками недвижимости, начиная от адреса месторасположения и паспортных данных владельца. Все документы также нужно сверить между собой. Например, нужно сравнить данные о владельце со свидетельства о государственной регистрации прав собственности с его личным паспортом, чтобы тут же сравнить реквизиты, его номер и серию.
Если в представленном пакете документов недостаёт каких-либо бумаг, то приобретение дома следует отложить и просмотреть другие варианты. Кроме того, стоит учитывать, что вся техническая документация актуальна только в течение пяти лет.
Ещё раз стоит обратить внимание на то, что правоустанавливающие документы на частный дом и землю — это совершенно разные юридические документы, которые должны быть в наличии в любом случае. Раздельно продать эти два объекта недвижимости невозможно. Даже если здание не достроено, это не является причиной отсутствия свидетельства о правах владения на него. Если это не учесть, у покупателя будут большие проблемы с узакониванием строения, что порой может закончиться его сносом.
Необходимо убедиться, что выбранный дом расположен на территории, находящейся в собственности продавца, и не нарушает границ с соседями. Тип здания должен соответствовать указанной в документах информации. Все строения, отмеченные на плане, должны быть в наличии. Аналогично, если строения есть, но на плане их нет, значит, либо они незаконны, либо владелец представляет неактуальный документ. Размер территории также желательно перемерить, чтобы все цифры совпадали с указанными данными в бумагах.
Особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если он имеет две страницы – объект не имеет обременений, если четыре страницы – следует внимательно прочесть, что написано на последних двух.
Несмотря на то, что дизайн здания и его внутренняя планировка непременно сказывается на общем впечатлении и играет не самую последнюю роль, в первую очередь при осмотре недвижимого объекта осматривать следует совсем не эти характеристики. Куда более важным аспектом является техническая сторона и системы коммуникаций.
Наилучшим временем для осмотра нового дома неизменно остаётся весна, поскольку в данный период можно объективно оценить уровень сырости и есть ли затопление подвала, погреба. Важно внимательно осмотреть кровлю и чердак, чтобы исключить неприятности с протеканием, и систему водоотвода. Когда с ней что-либо не так, это будет сказываться на целостности фундамента. Если недостатки или неисправности есть, их будет видно невооруженным глазом.
Дверные и оконные проёмы дело второстепенное, так как их всегда можно заменить, а вот исправные несущие элементы конструкции — это залог того, что дом надёжен и не представляет угрозы для жильцов. Кроме того следует проверить работу систем коммуникации (электричество, водоснабжение, прочее). Если дом отапливается с помощью котла, его также нужно проверить независимо от времени года. Когда с ним всё в порядке, батареи прогреваются не более чем за полчаса. Также нужно проверить наличие и исправность спусковых кранов.
Когда у покупателя есть сомнения по поводу того, что он сможет самостоятельно оценить технические характеристики дома, имеет смысл привлечь специалистов, которые сделают это вместо него. Кроме того, что специалист способен оценить исправность той или иной системы, он сможет сказать о причинах поломок, а также эффективных методах их устранения. Например, иногда проще и дешевле установить новое оборудование, чем чинить старое.
Не имея соответствующих познаний, сделать самостоятельную оценку систем коммуникаций крайне сложно, а ведь именно от них зачастую зависит пригодность здания для проживания. Кроме того, некоторые владельцы, зная обо всех недостатках дома, не просто их скрывают, но и намеренно вводят потенциальных покупателей в заблуждение, создавая видимость работоспособности систем самыми ухищрёнными способами. Это не сложно сделать, если покупатель не знает, как должен правильно выглядеть вход труб и прочие конструктивные элементы.
Более того, опытные специалисты заведомо знают, какие именно сюрпризы могут быть скрыты от посторонних глаз, поскольку за время своей работы повидали многое и знают все слабые места любого здания.
Дом, купленный на первичном рынке недвижимости, то есть не имевший ранее владельцев, отличается тем, что он юридически чистый. То есть, на нём нет обременений, никто не сможет предъявлять на него права собственности и нет зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить. Однако такой объект всё же не может гарантировать полную безопасность сделки, так как даже среди застройщиков достаточно мошенников.
Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Очень желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.
Приобретая недостроенный объект, цена которого обычно в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией настоятельно рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.
Перед тем, как выбрать дом на вторичном рынке недвижимости, необходимо убедиться в юридической чистоте имущества. Продавец должен предоставить пакет документов, в которые входят следующие бумаги:
Каждая дополнительная постройка на территории должна быть узаконена. Кроме того, следует обратить внимание на то, сколько времени недвижимость принадлежала продавцу перед тем, как он решил её продать. Этот срок следует сопоставить с основанием для получения объекта. Например, если дом был получен продавцом по наследству менее трёх лет назад, то есть риск, что объявится ещё кто-то из наследников и будет требовать отменить сделку, если сумеет подтвердить, что имеет уважительные причины вступить в наследство по истечению полугодового периода.
Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.
