В последнее время перепланировка стала одним из самых распространенных способов сделать типичное жилье в многоквартирных домах более оригинальным и комфортным. Однако знаете ли вы, что без согласования нельзя не только сносить стены, но и даже расширить санузел или увеличить дверной проем? Незаконная перепланировка может доставить владельцам квартиры много хлопот от выплаты штрафа и до невозможности оформить документы на квартиру. Не стоит забывать и о потенциальной опасности, которая грозит всему при сносе несущей стены. Поэтому к перепланировке следует тщательно подготовиться.
Первые шаги
Первые шаги
Прежде, чем приступить к поиску несущих стен в вашем доме, определитесь с тем, по какой технологии он построен. Существует расхожее мнение, что в монолитных домах можно делать любые перепланировки, а в панельных зданиях стены трогать вовсе нельзя. На самом деле всё не так однозначно. Панельные дома бывают каркасными и бескаркасными. В первом случае панели крепятся на полный или внутренний каркас и чаще всего не являются несущими, особенно стены внутри жилища. В бескаркасных панельных домах стены несут основную нагрузку, часто не только внешние стены и стены между квартирами, но и межкомнатные перегородки. Больше всего несущих стен в старых советских домах.
Монолитные дома строятся на основе арматурного , и несущих стен в квартирах обычно не бывает. Нередко в таких домах продаются квартиры и вовсе без перегородок, чтобы жильцы могли сами выбрать планировку, которая им больше подходит. Однако не стоит думать, что в монолитном доме позволено делать любую перепланировку.
Что такое перепланировка?
Что такое перепланировка?
Давайте для начала разберемся с понятием перепланировки. Перепланировка - это изменение конфигурации жилья по эскизу или по проекту. Простая перепланировка предполагает незначительные перемены в квартире: реконструкцию дверных проёмов, установку перегородок, снос ненесущих стен, устройство в них проёмов или арок, перенос в пределах помещения газового и сантехнического оборудования. Сложная перепланировка (по проекту) более трудоемка и хлопотна, требует большего количества согласований. Это расширение помещений, любые работы, затрагивающие несущие конструкции, замена коммуникаций, конструкций пола и потолка.
Самые популярные виды перепланировок
Современные квартиры в типовых домах редко отличаются большой площадью, и поэтому чаще всего перепланировка сводится к сносу стен, а не возведению новых. Чаще всего однокомнатные квартиры превращают в модные студио за счёт сноса перегородки между комнатой и кухней. Также часто в маленьких квартирах уменьшают коридор в пользу жилых комнат, выделяют гардеробные и кладовые комнаты, если таковые не предусмотрены в проекте, выделяя, например, ниши в коридоре. Кроме того, жилищное пространство часто увеличивают за счет балкона. Самый простой и распространённый вариант перепланировки - объединение или разъединение санузлов. Это касается всех типов квартир.
Документы на разрешение планировки
Прежде, чем приступить к перепланировке, следует подготовить пакет документов и получить разрешения на ваши архитектурные изыски в разных инстанциях. В БТИ (бюро технической инвентаризации) следует получить разрешение на поэтажный план и экспликацию к нему (подробное описание вашей квартиры количество и перечень помещений, их площадь). Согласовать перепланировку вы сможете в архитектурно-планировочном управлении. Если ваша квартира находится в ипотеке, необходимо получить письменное разрешение банка на проведение перепланировки. Если вы собираетесь поменять коммуникации, источники тепла и тд., вам понадобятся дополнительные разрешения, например, от санэпидемстанции, газовой службы, пожарного надзора.
Что нужно знать перед сносом стен?
После сноса стен останется больше строительного мусора, чем вы можете предположить. Поэтому следует позаботиться о специальных мешках для строительного мусора – они должны быть крепкими и прочными и выдерживать вес строительных отходов. Также подумайте о том, как вы будете избавляться о строительного хлама. Возможно, стоит привлечь специальную фирму, предоставляющую подобные услуги. Не забывайте и о шуме, который производят ремонтные работы: по закону шуметь разрешается с 9.00 до 19.00 и только в будни. В выходные же вообще запрещено пользоваться строительными приборами, создающими шум и вибрацию. Не лишним будет и предупредить соседей о ремонте и заранее извиниться о доставляемых неудобствах.
Чем отличается несущая стена?
Чем отличается несущая стена?
Назначение стены можно определить самостоятельно по ее толщине или материалу, из которого она возведена. В домах панельного типа внутренние блоки (или перегородки) имеют толщину от 80 до 120 мм., а несущая стена имеет толщину не менее 140 мм. Чаще всего в таких домах наружные стены выполнены толщиной от 200 мм. В домах из кирпича наружные несущие конструкции имеют толщину от 380 мм и более, межквартирные – 250 мм, а перегородки 120 или 80 мм. Чтобы точно определить несущую стену, лучше всего воспользоваться данными БТИ - детальным планом по этажам. Там более жирными линиями отмечены все капитальные стены, а перегородки, у которых нет таких функций, отмечены более тонкими линиями.
Как определить несущую стену?
Как определить несущую стену?
Самый простой и точный способ - найти конструктивный план дома, который должен храниться в управлении капитального строительства местного исполкома. В случае, если вы способны читать строительные чертежи, о расположении несущих стен расскажет технический паспорт квартиры, который должен быть у каждого владельца.
Еще один способ предполагает определение несущих стен по толщине стены как мы описывали выше. Правда, существует нюанс в случае с панельными домами, так как большинство стен в таких домах - несущие. Еще есть нюанс - толщина несущих стен в панельных домах может быть и 12см, что зависит от серии дома. Толщина стены измеряется без учета штукатурки и обоев, так что лучше проводить замеры уже после очищения всех стен от старой отделки. И как же быть? Окончательный ответ вам даст только квалифицированный инженер. Так как сейчас существует огромное разнообразие конструкторских решений, то в таких домах бывает очень сложно определить несущую стену просто по ее толщине. Например, в монолитно-каркасном доме, вообще может не быть несущих стен. Так что только архитектурный план и заключение специалиста сможет внести ясность в этот вопрос. Еще один способ - по расположению. Наружные стены составляют так называемую коробку здания и всегда являются несущими. К несущим стенам также относятся стены, которые обращены к лестничному пролету и внутриквартирные стены, которые обращены к соседней квартире.
Положитесь на специалистов
Положитесь на специалистов
Свяжитесь с изначальными строителями здания, если вы можете это сделать. Человек (или организация), построившая ваш дом, может иметь представление о точной структуре здания. Если конструкция была возведена недавно, возможно, у вас даже не возьмут денег за короткий телефонный звонок или консультацию. Даже если и возьмут, помните, что относительно небольшая плата - это ничто в сравнении с катастрофическими разрушениями структуры, которые могут возникнуть вследствие снесения несущей стены.
Если есть малейшие сомнения, позвоните строительному инспектору. Если вы не можете выяснить, какие стены несущие, вы можете нанять профессионального строительного инспектора. Оплатить час работы строительного инспектора однозначно стоит того, если вы хотите сделать безопасную реконструкцию.
Некоторые независимые компании предлагают свои услуги владельцам зданий. У таких компаний в штате могут быть прорабы, дизайнеры интерьеров и прочие опытные специалисты по реконструкции домов. Когда дело касается изменения стены, в несущей роли которой вы не уверены, эти компании будут в состоянии сказать вам, какие изменения возможны, какие изменения опасны, и даже однозначно ответить на ваш вопрос, является ли стена несущей или нет. Если вам интересен этот вариант решения, проведите небольшое исследование компаний в вашей местности в интернете, чтобы быть уверенным, что вы выбрали заслуживающую доверия, надежную компанию.
Если даже в результате ваших действий дом не обрушился, незаконная перепланировка может привести к огромным неприятностям. Не получится, например, получить на квартиру ипотечный кредит, а также продать или подарить ее. Кроме того, ее нельзя будет приватизировать и даже передача такой квартиры в наследство будет затруднительной. А если всё-таки сделаете это, не сообщив об изменениях, и обман раскроется, придётся заплатить немаленький штраф (от десяти до двадцати минимательных размеров оплаты труда). К тому же вас обяжут или восстановить помещение в первоначальном виде, или всё-таки узаконить перепланировку. Последнее удастся, если вам пойдут навстречу и позволят оформить документы задним числом. Однако это все при условии, если ваша перепланировка не представляет опасность для дома.
В доме любого типа нельзя размещать туалет, ванную и душевую над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневом жилье. Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых и т. д. Это правило имеет и обратную силу: кухню в квартире можно располагать в любом месте, но не под санузлами соседей сверху.
Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.), подключать тёплые полы к общедомовым системам водоснабжения. На застеклённые лоджии и балконы запрещается переносить радиаторы отопления, а кроме того, ни в коем случае нельзя сносить перегородку между кухней и комнатой, если последняя оснащена газовой плитой, особенно в однокомнатных квартирах.
Что грозит хозяину за снос несущей стены..Тут два варианта последствий: юридические и бытовые.
Юридические: От Вас потребуют привести помещение в исходное состояние. Требование о восстановлении может предъявить управляющая компания) или жилищная инспекция. Жилищная инспекция имеет право наложить штраф в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей. Этот штраф накладывается в соответствии со статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Кроме того, в случае продажи квартиры или ее обмене будут существенные трудности. А при приватизации квартиры Вам откажут, пока Вы не приведете квартиру в исходное состояние или не представите документов об оформленной в установленном порядке перепланировке.
Если в установленные сроки квартира не будет приведена в исходное состояние, то управляющая компания или жилищная инспекция могут обратиться в суд, который может принять решение об изъятии у Вас квартиры и продажи ее с публичных торгов. На нового собственника возложена будет ответственность за выполнение тех работ по приведение квартиры в исходное состояние, которые не были выполнены Вами.
Бытовые: Может быть нарушена конструкционная прочность элементов помещения и всего здания,которая приведет к возникновению трещин или разрушению элементов дома.
Демонтаж кирпичной стены подразумевает полный или частичный снос опорной точки строения, поэтому влечет определенную опасность. Чтобы не допустить деформации соседних стен или разрушения здания, необходимо подойти к данной работе с полной ответственностью.
Потребуется оценка состояния кирпичной конструкции, разработка проекта перепланировки и выполнение демонтажа с точным соблюдением технологии и правил безопасности.
С целью улучшения жилищных условий и реализации необычных дизайнерских проектов иногда приходится сносить перегородку или делать проем в несущей стене. Подобные ремонтно-строительные манипуляции сопряжены с риском и должны выполняться согласно утвержденному проекту с разрешения специальных органов.
Планируя демонтаж стены, необходимо определится, с каким типом конструкции приходится иметь дело. Технология проведения демонтажных работ зависит от следующих параметров:
Важно! При демонтаже перегородок не требуется установка подпорок. Снос несущей стены в обязательном порядке проводится с одновременным укреплением проема и монтажом капитальных подпорок.
Методы демонтажа кирпичных стен во многом зависят от качества кладки. Если при возведении ограждающего перекрытия технологические нормы не были соблюдены и стена заметно «устарела», то ее можно разрушить с помощью обычных инструментов (лома).
Определить качество кладки можно визуально. При незначительном воздействии цемент быстро крошится - значит, стена легко поддастся слому.
Важно! Удары лома надо направлять на швы между кирпичами. Это ускорит процесс разрушения перегородки и поможет сохранить кирпичи целыми. Использованные ранее кирпичи подойдут для строительства вспомогательных построек или обустройства фундамента.
Качественно выполненную стену сносить несколько сложнее. Демонтаж такой конструкции предполагает установку металлических клиньев в перекрестия кирпичной кладки. Клинья вбиваются кувалдой до появления трещин в швах. После чего, отслоившиеся кирпичи последовательно разбираются.
Демонтаж кирпичных стен и перегородок осуществляется согласно типовой технической карте. В ТТК отображаются рекомендации по организации демонтажного процесса, технология выполнения работ, требования охраны труда/техники безопасности и т.д. Правила демонтажа кирпичных стен (ТТК) актуальны при полной/частичной разборке перегородок и внутренних кирпичных стен, при капитальном ремонте и реконструкции жилых домов, промышленных и административных зданий, прочих сооружений.
Удаление любой стены лучше начинать с консультации со специалистом. Некоторые несущие стены вообще лучше не трогать, если нет возможности оценить реальную степень риска. В крайнем случае, слом такой стены безопаснее доверить опытным профессионалам.
Подготовительные мероприятия:
Последовательность разборки кирпичной стены:
Разборка кирпичной стены производится до уровня перекрытия.
Правила проведения демонтажных работ:
Многие владельцы квартир, решившись на капитальную реконструкцию, ошибочно полагают, что узаконить перепланировку удастся постфактум - по окончанию ремонтных работ. Нередки случаи, когда домовладельцы реализуют в своей квартире проект, «подсмотренный» в интернете или у знакомых. Они допускают серьезную ошибку, так как при согласовании рабочего плана и выдачи разрешения на ремонт жилищная инспекция берет во внимание целый ряд параметров:
Существует большой риск, что затратив немало средств и сил на демонтаж, согласовать перепланировку так и не получится. Самовольный снос стен может повлечь за собой растрескивание межкомнатных перегородок у соседей и иметь более негативные последствия. При выявлении самостоятельной перепланировки жилищная инспекция вправе обязать выплатить штраф и восстановить первоначальное состояние квартиры.
Весь процесс по разработке проекта и узакониванию перепланировки можно разбить на несколько основных этапов.
Техническая оценка дома. Обследование здания проводит проектная организация, имеющая соответствующую лицензию. Специалисты делают оценку состояния недвижимости, оформляют заключение о возможности реконструкции, разрабатывают проект.
Вероятность реализации демонтажа зависит от многих критериев:
Выполнение демонтажа, проема кирпичной стены запрещено:
Разработка проекта . Инженер проектировщик сопоставляет пожелания клиента, возможности конструкции и предлагает оптимальный вариант перепланировки. В проектной документации указываются:
Согласование перепланировки. В жилищную инспекцию подаются следующие документы:
Комплект документов подается в Роспотребнадзор, Государственный пожарный надзор и Жилищную инспекцию.
После обустройства и усиления проема сотрудники Жилищной инспекции составляют Акт выполненных работ, на основании которого вносятся изменения в Технический паспорт квартиры и архив БТИ.
Способ создания проема, как правило, оговаривается в проектной документации. При самостоятельном демонтаже используют отбойный молоток или перфоратор. Специализированные компании для сноса перегородки применяют более современные инструменты - пилы с алмазным напылением, сверла с алмазными наконечниками и канаты с втулками.
Рассмотрим пошагово технологический процесс создания проема и его укрепление швеллером:
Важный момент выполнения демонтажных работ - соблюдение техники безопасности. При выполнении сноса кирпичной стены или перегородки следует придерживаться ряда правил:
Некоторые собственники квартир, задумываясь о переносе, либо сносе стен, считают, что нет необходимости затрачивать средства и время на проведение согласования перепланировок, не стоит заниматься бумагами и тратить время на инстанции. Действительность же такова, что при нарушении несущих конструкций возможны их разрушения, которые могут нанести урон здоровью и жизни людей. Чтобы исключить подобные ситуации, достаточно довериться специалистам компании «Проект+», которые готовы подготовить проект, на основании которого будут выполнены продуманные и безопасные работы.
Если для проведения изменений в помещении требуется снести стене, следует получить разрешение, на основании которого будут проведены работы. Данные полномочия возложены законодательством на МВК, которая осуществляет согласование различных перепланировок, включая снос стен на объектах нежилой и жилой недвижимости. За оформлением документации необходимо обратиться в МВК, которая находиться по месту расположения объекта недвижимости. Подробную информацию о процедуре согласования и необходимых для этого действиях, будет предоставлена Вам специалистами нашей компании.
Пакет документации подготавливается и подается на рассмотрение в МВК, экспертами которой будет проведено обследование помещения и последующая выдача заключения, содержащего положительное, либо отрицательное решение о возможности сноса стен. Положительное заключение не может быть выдано, если в проекте присутствуют нарушения технических норм, либо присутствуют риски повреждения конструкций. При обращении к нашим специалистам Вы получите уверенность в отсутствии подобных ситуаций. Выданное МВК положительное заключение должно быть оформлено протоколом, выписка из которого выдается заявителю.
Чтобы получить согласование на проведение сноса стен, требуется предоставить:
Для собственника помещения, несогласованные работы по сносу стен могут привести к последствиям двух типов:
Всех этих неприятных моментов можно избежать, если доверить проведение согласований специалистам компании «Проект+», тем более, что цена на снос стены в нашей компании является доступной для каждого владельца недвижимости.
